La prohibición de compradores extranjeros no arreglará el mercado de la vivienda, podría empeorarlo, dicen los expertos
VER: El gobierno federal ha promulgado una prohibición de compradores extranjeros. Tom Davidoff del Centro de Economía Urbana y Bienes Raíces de la UBC habla sobre el impacto que cree que tendrá la medida en el mercado de la vivienda.
Para la mayoría de los canadienses, el Día de Año Nuevo fue anunciado por fuegos artificiales crepitantes y copas de champán tintineantes. Para el Parlamento, marcó el comienzo de una prohibición de dos años para que los no canadienses compren viviendas.
La Ley de prohibición de la compra de propiedades residenciales por parte de no canadienses se aprobó el 23 de junio de 2022, en una esfuerzo para hacer frente a la creciente crisis de viviendas asequibles de Canadá.
Según la prohibición, los no ciudadanos, los residentes no permanentes y las empresas comerciales extranjeras no pueden comprar viviendas canadienses, con algunas excepciones para estudiantes internacionales y residentes temporales. Aquellos que violen la prohibición enfrentarán una multa de $10,000 y es posible que tengan que vender la propiedad infractora.
“Las casas no deben ser productos básicos”, declaró el Ministro de Vivienda y Diversidad e Inclusión, Ahmed Hussen, en un comunicado de prensa cuando las regulaciones para la prohibición se publicaron finalmente el 21 de diciembre, menos de dos semanas antes de que la medida entrara en vigor.
“A través de esta legislación, estamos tomando medidas para garantizar que las viviendas sean propiedad de los canadienses, en beneficio de todos los que viven en este país. Continuaremos haciendo todo lo posible para garantizar que todos los residentes de este país tengan una vivienda asequible y que satisfaga sus necesidades”, dijo.
Es un tema de conversación poderoso, y uno que sin duda será popular entre los canadienses que culpan a los inversionistas extranjeros por sacarlos de la propiedad de la vivienda. Pero la opinión predominante entre los expertos en vivienda es que esta medida tiene motivaciones políticas y hará poco para que la vivienda sea más asequible para los canadienses.
“Puedo decirles con total confianza que no tendrá ningún efecto en los precios de la vivienda”, dijo Elton Ash, vicepresidente ejecutivo de Re/Max en el oeste de Canadá. Él dice que los propietarios de viviendas que no son canadienses no representan una cantidad significativa de transacciones de bienes raíces; al menos, no lo suficiente como para marcar una diferencia real en el mercado de la vivienda.
Según datos de 2020 de Statistics Canada, todas las provincias encuestadas registraron tasas de propiedad de no residentes de un solo dígito.
En B.C., el 4,1 % de las viviendas residenciales eran propiedad de no residentes en 2020, un poco menos que el año anterior. En Ontario, esa tasa fue solo del 3,0 por ciento, apenas una participación de mercado importante.
Los propietarios no residentes también incluyen a los ciudadanos canadienses que viven en el extranjero, lo que significa que la proporción de propiedad extranjera no canadiense es ostensiblemente menor, y a ellos se dirige esta legislación.
Ash señala que B.C. ya ha incursionado en desalentar la propiedad de viviendas no canadienses con un impuesto a los compradores extranjeros, impuesto en 2016.
“Tuvimos ese impuesto inicial del 15 por ciento sobre los compradores extranjeros que se incrementó al 20 por ciento hace un par de años. Y, por supuesto, ¿qué hemos vivido? Aumentos continuos en los precios”.
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A pesar del efecto mínimo del impuesto al comprador extranjero, la medida sigue siendo popular en B.C.
Nathanael Lauster, profesor asociado de sociología de la UBC que investiga la vivienda, comparte la crítica de Ash de que la vivienda la propiedad por parte de no canadienses simplemente no es un fenómeno lo suficientemente grande como para afectar los precios de la vivienda.
«Realmente no creo que (la prohibición federal) tenga un efecto en otras partes de Canadá, dado el poco efecto que hemos visto aquí en B.C.», dijo Lauster a Global News.
Según su investigación, el B.C. el impuesto a los compradores extranjeros tuvo un efecto de precio temporal de alrededor del 5,0 por ciento que desapareció después de uno o dos años.“Esas medidas no tuvieron, hasta donde podemos decir, un gran impacto en los precios para empezar porque (la propiedad extranjera) simplemente no era tan prominente como la gente pensaba que era”.
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Ash señala que el reciente aumento de los precios de la vivienda en Canadá se debió en parte al entorno de bajas tasas de interés experimentado durante la pandemia de COVID-19, cuando «los canadienses acumulaban dinero como locos y lo gastaban en bienes raíces».
< p>Con el mismo fin, Lauster señala que los inversionistas nacionales en el mercado inmobiliario de Canadá tienen un impacto mucho mayor en los precios que los inversionistas extranjeros, al menos cuatro veces más, según su estimación.
Entonces, si no La propiedad de viviendas en Canadá tiene un efecto tan mínimo en el mercado de la vivienda, ¿por qué el gobierno federal implementó una prohibición tan estricta?
Ash y Lauster señalan la conveniencia de convertir a los extranjeros en chivos expiatorios de los problemas de vivienda de Canadá, cuando la solución real radica en aumentar la oferta, un problema mucho más difícil de abordar que requerirá la cooperación entre los gobiernos federal, provincial y municipal.
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Para Lauster, la prohibición a los propietarios extranjeros es especialmente extraña dada la cantidad de propiedades extranjeras que poseen los canadienses.
“Tenemos toda una sociedad dedicada a los pájaros de la nieve canadienses, muchos de los cuales son dueños de condominios en Florida. Y, sin embargo, estamos preocupados por las compras extranjeras aquí en Canadá.
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“Esto no es algo a lo que realmente debamos dedicar esfuerzos políticos serios”, dijo Lauster.
¿Podría la prohibición realmente empeorar el mercado de la vivienda?
Si bien Lauster y Ash están de acuerdo en que la prohibición federal tendrá un efecto mínimo o nulo en los precios de la vivienda, un académico de la Universidad Simon Fraser cree que en realidad será perjudicial para la asequibilidad a largo plazo.
“El momento y el alcance está muy, muy equivocado”, dijo Andrey Pavlov, profesor de la Beedie School of Business especializado en gestión de riesgos.
Él dice que los inversores en desarrollo de viviendas, tanto extranjeros como nacionales, pueden asustarse por las medidas extremas del gobierno federal para frenar el aumento de los precios y pueden estar menos dispuestos a desembolsar el capital para construir nuevas viviendas en Canadá. Es posible que dirijan su atención a otros países que se consideren lugares más seguros para sus inversiones, o pueden requerir un mayor rendimiento para compensar el mayor riesgo.
“En el momento en que aumenta la tasa de rendimiento requerida de la inversión , solo obtienes menos de ellos. Así que obtendremos menos viviendas, lo que a largo plazo reducirá la asequibilidad”.
Además, las viviendas que se construyan serán más caras, argumenta Pavlov, para reflejar el riesgo que asumen los inversores al construir viviendas en Canadá.
Pavlov señala que la prohibición en sí misma no convierte a Canadá en un lugar más riesgoso para la inversión en desarrollo de viviendas, pero muestra una «voluntad y capacidad» del gobierno para implementar medidas de mano dura que van en contra de las opiniones predominantes de los expertos en vivienda.
Él dice que los inversionistas pueden estar nerviosos por «intervenciones gubernamentales equivocadas adicionales en el futuro».
Pavlov dice que este fenómeno ya se ha desarrollado en B.C. con la implementación del impuesto a los compradores extranjeros y el impuesto de desocupación y especulación que penalizaba a los propietarios de viviendas de Vancouver por no ocupar sus viviendas o por alquilarlas.
Su investigación encontró que los permisos de construcción para unas 2000 unidades se retiraron después el impuesto de vacancia y especulación se introdujo en Vancouver. Además, los datos del B.C. El gobierno muestra que el valor de los nuevos permisos de construcción disminuyó alrededor de un siete por ciento después de que se introdujera el impuesto a los compradores extranjeros.
La prohibición a los compradores de viviendas extranjeros también plantea impactos negativos fuera de la asequibilidad de la vivienda, y Lauster señaló que la medida da crédito a la idea de que los «locos ricos asiáticos» son los culpables del mercado inmobiliario.
“Nuevamente, no creo que la política vaya a tener un gran efecto en la vivienda. ¿Tendrá un efecto en la legitimación de algunas de estas narrativas? Quizás. Eso realmente es una preocupación, creo».
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como BC implementó sus restricciones de vivienda, el discurso estuvo dominado por la idea de que las familias chinas ricas estaban comprando bienes raíces en Vancouver a expensas de los canadienses «reales». Y esas percepciones no han desaparecido, como lo demuestra la dificultad de la reportera de Star Joanna Chiu para navegar el racismo mientras intentaba comprar una casa en Vancouver.
“No sé si podemos rastrearlo completamente hasta algunos de los aumentos en los crímenes de odio que hemos visto aquí también han sido documentados”, señala Lauster. «Pero yo mismo tengo una imagen de un sitio de desarrollo que fue desfigurado con eslóganes totalmente racistas que estaban directamente relacionados con todas estas narrativas».
Tanto Ash como Pavlov también están preocupados por cómo se verá esta medida entre los posibles inmigrantes y si esto dañará la reputación de Canadá como un lugar acogedor.
Pavlov señala que el gobierno federal está aumentando el número de inmigrantes y planea dar la bienvenida a 465 000 nuevos inmigrantes a Canadá este año, pero dice que los retrasos en la solicitud de visas y la incapacidad de los recién llegados para comprar propiedades sin el estatus de residente permanente son contraproducentes.
“Es como tener un cartel de bienvenida, pero la puerta está cerrada con llave”, dijo.
Ash señala que Canadá necesita desesperadamente atraer inmigrantes calificados, como médicos, para abordar los problemas de salud. crisis de atención, pero si los nuevos inmigrantes no pueden comprar una casa mientras esperan su estatus de residente permanente, ¿realmente querrán elegir Canadá como su nuevo hogar?
Si bien hay excepciones, el listón es lo suficientemente alto como para descartar a un gran número de recién llegados. Los residentes temporales deben haber presentado tres declaraciones de impuestos sobre la renta para calificar para comprar una casa. Los estudiantes internacionales deben haber presentado cinco declaraciones de impuestos sobre la renta.
En una declaración conjunta de la Corporación Hipotecaria y de Vivienda de Canadá y el Ministerio de Vivienda y Diversidad e Inclusión, los funcionarios del gobierno también señalaron que el «principal problema» al que se enfrentan El mercado inmobiliario de Canadá es oferta, y la prohibición de compradores extranjeros es solo una pieza de un rompecabezas más grande.
“Está respaldado por muchos otros programas e iniciativas bajo la Estrategia Nacional de Vivienda que abordan los problemas desde todos los ángulos. ”
La declaración agregó que las regulaciones se desarrollaron luego de una “consulta amplia que invitó a una amplia gama de interesados y canadienses afectados”.
“El propósito de esta ley es garantizar que que la vivienda sea propiedad de canadienses en lugar de inversionistas extranjeros y corporaciones controladas por extranjeros”, dijeron.
