Muchas oficinas canadienses están vacías. Podría ser el 'canario en la mina de carbón' de la economía
OBSERVACIÓN: Los riesgos en el mercado de bienes raíces residenciales de Canadá son monitoreados de cerca, pero los economistas y analistas advierten cada vez más que debemos prestar atención a los bienes raíces comerciales. Ana Gaviola explica. Compartir este elemento en Facebook Compartir este elemento a través de WhatsApp Compartir este elemento en Twitter Enviar esta página a alguien por correo electrónico
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Las tasas de interés en aumento son poniendo estrés en los bienes raíces canadienses, pero no son solo los propietarios los que sienten el pellizco.
Los expertos advierten que el sector inmobiliario comercial de Canadá podría ser un «canario en la mina de carbón» por una recesión más pronunciada en la economía, ya que un regreso incierto al lugar de trabajo deja a muchos propietarios de oficinas en una posición precaria.
Mucho de los temores por los bienes raíces comerciales, un sector que incluye torres de oficinas, espacios comerciales, almacenes y plantas de producción, provienen de los Estados Unidos y la reciente inestabilidad en la industria bancaria.
First Republic, un banco regional que atendía a una clientela adinerada, fue la última víctima de la inestabilidad que ha hecho que las ondas expansivas se propaguen más allá de los EE. UU. hacia las instituciones bancarias globales.
Fue Charlie Munger, vicepresidente de Berkshire Hathaway y mano derecha del magnate de las inversiones Warren Buffett, quien hizo sonar las alarmas durante el fin de semana sobre el estado de los bancos estadounidenses con exposición al sector inmobiliario comercial.
Munger le dijo al Financial Times el 30 de abril que sentía que los bancos estadounidenses estaban «llenos de» lo que él consideraba «préstamos incobrables» vinculados a los precios de las propiedades comerciales que están cayendo en valor.
Los expertos que hablaron con Global News esta semana dijeron que la situación de los bienes raíces comerciales, y específicamente de las oficinas, podría empeorar significativamente a medida que las tasas de interés más altas ejercen presión sobre los préstamos y los temores bancarios hacen que los propietarios no puedan acceder al crédito que necesitan para evitar vender sus edificios.
Entonces, ¿cómo podría esto resultar en un colapso económico más amplio? Esto es lo que dijeron sobre la situación y cómo le iría a Canadá.
El trabajo híbrido deja más oficinas vacías
Craig Alexander, un economista independiente que anteriormente fue jefe de Deloitte Canadá, dice que si bien los canadienses ya han visto el impacto del aumento de las tasas de interés en la desaceleración del mercado inmobiliario, el lado comercial es «de igual importancia».
«Hay muchas razones para preocuparse por el sector de bienes raíces comerciales», dice.
Para los espacios de oficina en particular, la demanda ha sido notablemente más baja para las empresas, lo que limita las rentas que los propietarios pueden pagar. cobrar a sus inquilinos, dice Alexander.
Si bien durante mucho tiempo se teorizó que la forma en que trabajamos cambiaría para permitir un trabajo más remoto y flexible, dice que la pandemia «aceleró drásticamente» el ritmo al que esto sucedió, una transición que probablemente tomó a muchos propietarios de edificios con la guardia baja.
Hoy en día, los edificios de oficinas luchan por mantener y atraer inquilinos en medio de la incertidumbre sobre el regreso al trabajo, dice Carl Gómez, economista jefe y jefe de análisis de mercado de CoStar, que rastrea la industria de bienes raíces comerciales a nivel mundial.
Gómez dice que en Toronto, antes de que la pandemia de COVID-19 golpeara y llevara a los empleados en masa a trabajar desde casa, las tasas de vacantes eran extremadamente bajas en alrededor del cuatro por ciento.
Hoy, desde que se levantaron los bloqueos, esos números de Toronto han se disparó a la «mediados de la adolescencia», dice, señalando que una franja de edificios recién terminados que llegan al mercado está elevando esta cifra.
Gómez dice que hay una pregunta fundamental en los mercados de hoy sobre si el mercado de oficinas tradicional volverá alguna vez a los niveles previos a la pandemia.
“¿Necesitan los empleados o los empleadores todo ese espacio de oficina nuevamente, o estamos de algún modo de la nueva normalidad donde la gente va a trabajar a veces en la oficina, a veces en casa? Esta es la gran incógnita”, dice.
Los acontecimientos recientes en Canadá muestran que el apetito de los trabajadores por la flexibilidad no va a desaparecer.
En las negociaciones de la Alianza de Servicios Públicos de Canadá con el gobierno federal, el derecho al trabajo remoto fue un punto conflictivo. El acuerdo tentativo negociado incluía algo de lenguaje para permitir que estos aproximadamente 120 000 servidores públicos elaboren modelos híbridos que se adapten a sus necesidades individuales, en lugar de seguir los edictos de todo el departamento.
Gomez dice que los mercados también esperan que las tasas de desocupación se mantengan elevadas en ciudades como Toronto y otros mercados importantes de América del Norte como Vancouver, la ciudad de Nueva York y San Francisco.
Eso significa que los flujos de efectivo de los propietarios comerciales son es probable que se vean afectados, ya que no pueden contar con el mismo crecimiento de la renta que tenían en el pasado, dice.
“Es muy costoso mantener los ascensores subiendo y bajando”, dice Gómez. «Así que eso también está afectando sus resultados».
Las altas tasas y los temores bancarios enfrían a los bienes raíces comerciales
Los propietarios comerciales se están viendo afectados justo cuando las tasas de interés más altas y la incertidumbre bancaria ejercen presión sobre su capacidad para hacer frente a los problemas financieros. desafíos.
Tanto Canadá como EE. UU. han tenido entornos de tasas de interés relativamente bajas durante la última década o más, y eso ha sido «inequívocamente positivo» para los bienes raíces comerciales, dice Alexander.
Las tasas de interés bajas no solo ayudan a las empresas a financiar y construir nuevos proyectos, sino que también hacen que las propiedades de oficinas con sus tasas de retorno confiables a través de los pagos de alquiler sean objetivos más atractivos para los inversores que no se sienten atraídos por las tasas de retorno más bajas de los bonos seguros del gobierno, explica.
Pero los días de las tasas más bajas terminaron hace aproximadamente un año. Los bancos centrales de todo el mundo (EE. UU. y Canadá incluidos) aumentaron rápidamente sus tasas de interés de referencia durante el año pasado para contener la inflación, y la Reserva Federal de EE. UU. entregó su última subida de un cuarto de punto el miércoles.
Al igual que los bienes raíces residenciales, el lado comercial de la industria es especialmente sensible a las alzas en las tasas de interés, dice Alexander.
Las recientes quiebras de los bancos de EE. UU. endurecerán las condiciones crediticias en toda la industria, dice Alexander, ya que los prestamistas restantes se vuelven más escépticos sobre la calidad de los clientes que están dispuestos a aceptar.
Estas son malas noticias para el sector comercial. sector inmobiliario, dice, porque el ciclo se invierte y los edificios se convierten en inversiones menos atractivas y más difíciles de construir.
«Es por eso que creo que hay mucha especulación de que vamos a escuchar más sobre la debilidad en el sector inmobiliario comercial», dice.
Los bienes raíces comerciales están perdiendo su favor en el mercado al igual que se espera que los bancos sean más selectivos sobre a quién eligen para otorgar crédito.
Alexander dice que las recientes quiebras de los bancos regionales en los EE. UU. tenderán a hacer que todos los prestamistas sean más «conservadores». ”, y serán especialmente reticentes a otorgar préstamos a sectores que están expuestos a dificultades en el nuevo entorno de tasas de interés más altas.
¿El resultado? A los propietarios comerciales podría resultarles más difícil obtener crédito en un momento en que el futuro de su negocio es incierto, cuando más necesitan un salvavidas.
“Hay una sensación general de que los bienes raíces comerciales podrían ser uno de los sectores que siente una cantidad desproporcionada del dolor de este endurecimiento de las condiciones crediticias y del aumento de las tasas de interés que hemos tenido”, dice Alexander.
¿Qué tan graves serán las consecuencias en Canadá?
Todos los expertos que hablaron con Global News, además de Munger de Berkshire Hathaway, en su entrevista con el Financial Times, dijeron que no se espera que la recesión que se avecina en los bienes raíces comerciales produzca un colapso como el de 2008. -09 crisis financiera.
Sin embargo, Gómez dice que las preocupaciones son particularmente agudas en el lado estadounidense de la frontera, donde muchos grandes edificios de oficinas en los mercados metropolitanos están financiados por préstamos masivos y los propietarios individuales podrían no tener capital disponible para «llenar los agujeros» de alquileres más bajos, tasas más altas. y un acceso reducido al crédito.
En San Francisco, da como ejemplo, las altas tasas de desocupación están obligando a algunos propietarios de edificios a vender sus propiedades con un gran descuento, lo que genera temores de que otros mercados puedan enfrentar oleadas de ventas similares.
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“Hay efectos colaterales que ocurren en la economía en general cuando algo tan grande como eso comienza a sentir angustia”, dice. “A medida que esas fichas de dominó se conectan, eso realmente crea un tipo de entorno económico traicionero”.
Pero Gómez señala un modelo de propiedad diferente al norte de la frontera, en el que los fondos de pensiones bien capitalizados poseen una buena parte del centro de la ciudad. edificios de oficinas en las principales ciudades, que podrían ahorrarle al país lo peor de una recesión de bienes raíces comerciales.
Alexander está de acuerdo en que los riesgos de Canadá en bienes raíces comerciales probablemente se reduzcan en comparación con los EE. UU., y otorga crédito parcial al sistema bancario relativamente estable del país, que ha mostrado comparativamente menos signos de inestabilidad en medio de la agitación al sur de la frontera.
Él dice que los grandes bancos de Canadá están más diversificados en sus tenencias y es menos probable que, como advirtió Munger sobre la exposición de bienes raíces comerciales del banco estadounidense, inviertan demasiado en cualquier industria en particular que sea sensible a tasas más altas.
Eso no significa que el país sea inmune a una recesión más pronunciada ligada a su mercado de oficinas, advierte Alexander.
Las altas tasas de interés tardan un año o más en abrirse camino en la economía, señala, y diferentes sectores sienten el impacto de los costos de endeudamiento más altos antes que otros.
Si bien la economía de Canadá ha demostrado ser «resistente» hasta la fecha, con un mercado laboral robusto y una producción sorprendentemente fuerte en los primeros meses de 2023, a Alexander le preocupa que esos días no duren para siempre con una desaceleración en los pronósticos de muchos economistas.
“Las consecuencias tardarán en aparecer”, dice.
La presión que se está acumulando en el mercado de bienes raíces comerciales es un síntoma de que la economía está cambiando de un entorno de tasas de interés bajas a uno alto, dice Alexander, y otros sectores pronto comenzarán a ver eso. la resiliencia inicial “disminuye” en los próximos meses.
“Creo que el gran riesgo no es que vayamos a tener algún tipo de catástrofe en el sistema bancario. Creo que el gran riesgo es que vamos a ver tiempos económicos más débiles por delante”, dice.
“Y creo que los problemas en los bienes raíces comerciales son un canario en la mina de carbón”.
— con archivos de Global News’ Ana Gaviola
