¿Pueden las oficinas de ayer convertirse en los hogares de mañana? Es más difícil de lo que piensas
MIRA ARRIBA: Lo viejo es nuevo en el centro de Calgary. La ciudad ha completado su primera conversión de oficinas a unidades de vivienda asequibles – un proyecto encabezado por la organización benéfica Home Space. Anne Gaviola tiene más. Compartir este elemento en Facebook Compartir este elemento a través de WhatsApp Compartir este elemento en Twitter Enviar esta página a alguien por correo electrónico
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Dos problemas que enfrentan los bienes raíces canadienses parecen, a primera vista, una respuesta obvia entre sí.
El primero es que no hay suficientes casas para que todos en Canadá vivan de manera asequible; el segundo es que más oficinas que nunca están vacías o medio vacías con estilos de trabajo remotos e híbridos que mantienen a los trabajadores en casa y lejos de los centros de la ciudad en deterioro.
La falta de oferta en un rincón del mercado inmobiliario y demasiado en el otro plantea la pregunta: ¿por qué no convertir oficinas vacías en unidades de vivienda y matar dos pájaros de un tiro?
Es una idea que ya está despegando en algunas ciudades canadienses, pero que los desarrolladores dicen que suena mucho más simple en principio de lo que es en la práctica.
Un edificio ubicado en 706 7th St. SW. en Calgary tal vez encapsule el potencial del modelo.
Las oficinas de 10 pisos, que alguna vez fueron las oficinas centrales de la ahora desaparecida Dome Petroleum, estuvieron vacías durante dos años antes de que el proveedor de viviendas sin fines de lucro HomeSpace Society interviniera y se apoderó de los huesos del edificio.
“Antes de HomeSpace, este edificio se usaba para absolutamente nada. Era una oficina vacía”, recuerda la directora ejecutiva de HomeSpace, Bernadette Majdell, en una entrevista con Global News.
Ver imagen en pantalla completa El proyecto Neoma en el centro de Calgary transformó una oficina que estuvo vacía durante dos años en una vivienda asequible. Representaciones de HomeSpace Society
Después de menos de un año de renovaciones, Neoma se relanzó en septiembre pasado como un edificio de apartamentos de 82 unidades con viviendas asequibles permanentes, así como servicios de transición para familias sin hogar en el centro de la ciudad de Calgary.
El proyecto se puso en marcha con la ayuda de un programa de la ciudad de Calgary que está asignando mil millones de dólares durante 10 años con la esperanza de convertir casi seis millones de pies cuadrados de espacios de oficinas vacíos en viviendas y otros usos productivos.
El programa cubrirá $75 por pie cuadrado de espacio de oficinas convertido, hasta $15 millones por proyecto. En el caso de Neoma, tanto la provincia como el gobierno federal también se unieron para ayudar a financiar el uso adaptativo.
Majdell dice que Neoma fue una oportunidad para reanimar una parte del núcleo de Calgary mientras se buscaban viviendas asequibles. oportunidades para la población más vulnerable de la ciudad.
“Somos muy afortunados porque no hubo nada más que apoyo. Creo que el movimiento para convertir oficinas en residenciales fue un paso muy importante para nuestra ciudad”, dice.
Las oficinas vacías pesan sobre el mercado inmobiliario de Canadá
Las oficinas vacías o medio llenas en Canadá son más que una monstruosidad o un desperdicio de espacio: son un riesgo para la economía.
Los expertos le dijeron a Global News la semana pasada que el sector inmobiliario comercial de Canadá es vulnerable a tasas de interés más altas, ya que las tasas de vacantes de oficinas siguen siendo elevadas en muchas ciudades importantes como Toronto y Vancouver.
Los prestamistas más grandes de Canadá están atados a la salud de no solo al mercado de la vivienda a través de sus préstamos hipotecarios, sino también a la financiación de propietarios comerciales, lo que, según el economista Craig Alexander, podría impulsar una economía «más débil» y la posibilidad de una recesión más pronunciada de lo previsto inicialmente si esos préstamos fracasan.
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Al mismo tiempo que las oficinas vacías amenazan con llevar la economía a una recesión, los gobiernos de todos los niveles en Canadá han establecido metas ambiciosas para aumentar la oferta de viviendas existente para mantener las viviendas asequibles para los canadienses y los niveles récord de recién llegados que aterrizan en el país.
Oz Drewniak, presidente del desarrollador CLV Group con sede en Ottawa, dice que los edificios que últimamente están vacíos en la capital de la nación a menudo son dejados atrás por el gobierno federal, ya que el servicio público busca reducir el tamaño de su espacio de oficinas expansivo.
Ese fue el caso de 473 Albert St., una conversión de oficinas de 11 pisos en Ottawa que CLV Group adquirió recientemente para la empresa hermana InterRent REIT. Slayte, como se le llama ahora, comenzó a aceptar inquilinos de alquiler en el otoño de 2022 y está considerando un lanzamiento oficial el próximo verano.
Las oficinas que tienden a retener y atraer inquilinos en estos días suelen ser las que se consideran Clase A o B, mientras que los edificios desocupados en Ottawa suelen ser Clase C de nivel inferior, lo que, según Drewniak, los convierte en objetivos principales para las conversiones.
“Si nuestros centros van a comenzar a decaer debido a las vacantes de oficinas que están aumentando, entonces no es bueno para nadie”, le dice a Global News. «Lo vemos como una gran victoria, no solo por el suministro de viviendas residenciales, sino también por un componente de vitalidad del centro de la ciudad».
Las conversiones de oficinas no funcionan cada vez
Si bien la pandemia podría haber acelerado la transición al trabajo híbrido y remoto, el proyecto Slayte en Ottawa comenzó incluso antes de que COVID-19 ingresara a nuestro léxico colectivo en 2019.
Drewniak dice que CLV Group tuvo que realizar muchos estudios por adelantado para ver si el proyecto era posible. De las 10 o más propuestas que llegan a su escritorio para una conversión de oficina a residencial, dice que tal vez una oficina sea realmente viable para el cambio.
Eso es porque convertir una oficina en un complejo de apartamentos no es Es tan simple como derribar algunas paredes donde alguna vez estuvieron los cubículos. Los edificios deben ser completamente destruidos hasta sus estructuras de concreto e instalados con cableado eléctrico, accesorios de plomería y otros detalles completamente nuevos para que sean habitables, no solo viables.
“Es una empresa enorme. Tienes que empezar de cero”, dice Drewniak. “Nada de una oficina funciona para residencial. Nada en absoluto.”
Ver imagen en pantalla completa El vestíbulo de 473 Albert St., durante y después de las renovaciones. Grupo CLV
La firma de bienes raíces comerciales Avison Young proyectó en un informe el mes pasado que el 34 por ciento de los espacios de oficinas en 14 ciudades importantes de América del Norte podrían ser candidatos para la «reutilización adaptativa». Cientos de edificios en Toronto, Montreal, Vancouver y Calgary se encontraban entre los que tenían potencial, según el estudio.
La zonificación también es una consideración para las ciudades, ya que algunas oficinas están zonificadas estrictamente para uso comercial y tendrán que adaptarse a usos residenciales o mixtos.
En términos de eficiencia, comenzar desde un lote vacío es mucho más fácil porque puede diseñar un marco que se adapte al propósito del edificio desde cero, dice Drewniak.
Los desarrolladores a cargo de una conversión también están sujetos a los caprichos de los desarrolladores anteriores. constructores y arquitectos, lo que aumenta los riesgos de encontrar «gemas ocultas» que, según él, podrían descarrilar un proyecto o agregar costos significativos.
Con Slayte, por ejemplo, algunos espacios que anteriormente albergaban un ministerio del gobierno tenían una capa de malla de seguridad escondida detrás de paredes de yeso que no estaba detallada en los planos originales.
“He oído hablar mucho de los desarrolladores y muchos desarrolladores potenciales dicen que sería una conversión bastante fácil, pero no tiene nada de fácil”, dice Drewniak.
Oportunidades en las conversiones Vale la pena financiar, argumentan los defensores.
Si existe la posibilidad de que un edificio existente pueda funcionar para aumentar el stock de viviendas, también hay beneficios ambientales para preservar la estructura de hormigón de una oficina.
CLV Group contrató a un consultor ambiental para evaluar el proyecto Slayte tal como estaba en desarrollo.
Drewniak dice que, según ese informe final, conservar la estructura de oficinas existente de Albert Street superpuesta a los cimientos y el marco para una nueva construcción evitó que unos 720 camiones hormigoneras tuvieran que pasar por el centro de Ottawa durante el desarrollo.
Trabajar con hormigón es muy intensivo en carbono; los ahorros ascienden a 4500 toneladas de carbono conservado durante la vida útil del proyecto, según los cálculos preparados por CLV Group.
“Estamos tratando de encontrar formas de reducir el impacto ambiental y reducir la cantidad de carbono (en la construcción)”, dice Drewniak. «Estas son oportunidades perfectas para hacerlo».
CLV Group continúa viendo potencial en las conversiones de oficinas. Pero Drewniak dice que para aumentar la proporción de proyectos viables de uno en 10 a incluso 50 por ciento, los gobiernos deben sentarse a la mesa con más incentivos para que la industria se haga cargo de las renovaciones técnicamente complejas.
Señala el ambicioso programa de conversión de Calgary como un modelo que le gustaría ver adoptado en Ottawa y más allá.
Majdell está de acuerdo con la opinión de Drewniak de que, si bien el proyecto Neoma fue un éxito para HomeSpace, los desafíos técnicos en la ejecución de una conversión son la barrera más grande para futuros proyectos similares.
Dice que HomeSpace fue «muy afortunado» que los actores gubernamentales vieron el potencial de Neoma y estaban dispuestos a apoyarlo en cada paso del camino.
Al salir de la pandemia, Majdell argumenta que los legisladores, los actores del sector privado y las organizaciones sin fines de lucro como HomeSpace deberían asociarse sobre usos más adaptables para oficinas y paisajes urbanos del centro que enfrentan un futuro incierto.
“Creo que existe una gran oportunidad, desde una perspectiva de viviendas asequibles y otras, para ser realmente creativo con los espacios vacíos”.< /p>
Ver imagen en pantalla completa Un mural pintado en la pared de Neoma en el centro de Calgary . InicioSpace Society
